REDAKCIJA - KOLOFON (EKIPA)

Registracija edicije: Elektronski časopis INSAJDER je vpisan pri Ministrstvu za kulturo z odločbo št. 006-203/01 pod zaporedno številko 36. Mednarodna serijska številka edicije: ISSN 1408-0990. Odgovorni urednik Igor Mekina.

Vlada z drakonskimi omejitvami oddajanja sob rešuje polom na področju gradenj novih stanovanj

Vlada z drakonskimi omejitvami oddajanja sob rešuje polom na področju gradenj novih stanovanjVlada zaradi neuspešne gradnje stanovanj uničuje sobodajalce. Vir: Posnetek zaslona, X

Predsednik vlade Robert Golob je pred nekaj meseci kot enega izmed dejavnikov za dvigovanje življenjskih stroškov v Sloveniji označil dogajanje na nepremičninskem področju in napovedal nov ukrep - zamejitev kratkoročnega oddajanja nepremičnin za turizem.

V okviru davčne reforme naj bi zato ločili med nepremičninami, ki so v dolgoročnem najemu in med tistimi, ki so namenjene ustvarjanju kratkoročnih dobičkov.

»Ne morejo te poslovne panoge dobesedno napihovati cen za vse, ki živimo v Sloveniji. Regulacija tega področja je nujna. Pričakujem, da ima ministrstvo za gospodarstvo že predloge, da bo na tem področju naredilo prve korake. In enako pričakujem od ministrstva za finance,« je izjavil na ponedeljkovi seji Državnega zbora.

Predlog zakona je sedaj tukaj in je v javni razpravi do 17. julija.

Za vse, ki oddajajo sobe pa prinaša uničujoča določila. Osrednja novost, ki jo vsebuje predlog zakona, je omejitev kratkotrajnega oddajanja stanovanj na največ 30 dni v koledarskem letu. Po sedanji ureditvi so fizične osebe, ki imajo registrirano dejavnost sobodajalstva, stanovanja lahko oddajali največ pet mesecev oziroma približno 150 dni na leto.

»Ne razumem, kako si na ministrstvu predstavljajo, da bo nekdo dejavnost opravljal le 30 dni na leto, če pa sobodajalci takrat, ko nimajo aktivne dejavnosti, na primer aprila, namestitev ne smejo oglaševati na spletnih platformah, recimo za čas poletne sezone. Očitno na ministrstvu ciljajo na to, da se popolnoma ukine sobodajalstvo,« je ogorčena Katja Rezman, predsednica sobodajalskega združenja.

»Pozablja se, da strategija razvoja turizma obsega razpršitev turističnih obiskov čez celo leto, s časovnim omejevanjem kratkoročnega oddajanja pa bo učinek ravno nasproten. Največ oddajanja bo prav med poletno sezono, ko je turističnih prihodov največ.«

Predlog zakona sicer vključuje določilo, ki občinam omogoča, da podaljšajo obdobje dovoljenega oddajanja za posamezno stanovanje.

Stanovanja za mlade družine so dostopnejša
Stanovanja za mlade družine niso dostopnejša. Vir: Posnetek zaslona, X

Gospodarski minister Matjaž Han je izpostavil, da želijo s tem zakonom zagotoviti večjo dobrobit za lokalno skupnost in obenem zmanjšati škodljive družbene učinke sobodajalstva.

Določanje, koliko časa in kje bodo sobodajalci svoje namestitve lahko oddajali, bo tako v rokah občin; merila in pogoje bodo te sprejemale na podlagi posebnosti lokalnega okolja, kot so potrebe po najemnih stanovanjih, (ne)razvitost turizma in cilji posameznih turističnih strategij.

A Katjo Rezman skrbi, da bo občinsko odločanje v dobro znani maniri slovenske lokalne politike pomenilo še več »šerifovanja«, torej koncentracijo moči v rokah županov.

Po predlogu zakona bodo imele občine namreč možnost omejiti oddajanje stanovanj le za določen del občine, merila in pogoje pa bodo zapisale v občinske odloke.

Časovnih omejitev oddajanja stanovanj sicer ne bodo deležni sobodajalci, ki bodo namembnost stanovanja spremenili v poslovni prostor, natančneje gostinski nastanitveni obrati, med katere bodo v skladu s predlogom zakona po novem sodili tudi apartmaji.

»Za fizične osebe, ki oddajajo ločen apartma oziroma apartma v hiši, v kateri živijo, in teh je v našem združenju največ, možnost spremembe namembnosti pomeni prevelik finančni zalogaj,« pravi Katja Rezman, ki meni, da bo to vodilo v opuščanje dejavnosti ali pa opravljanje le-te na črno, »česar pa v našem združenju ne podpiramo,« je v izjavah za medije pojasnila Rezmanova.

Že decembra lani se je neuradno razmišljalo o omejitvi števila dni kratkoročnega oddajanja na 30 dni letno. Sedaj pa je vlada Roberta Goloba dejansko omogočila, da ta omejitev dobi zakonsko podlago.

Mnoga »regulirana« evropska mesta nimajo omejitev pri kratkoročnem oddajanju nepremičnin, ali pa omogočajo precej daljša obdobja oddajanja, slovenska vlada pa razmišlja le o enem mesecu letno.

»Tisti, ki so registrirani in opravljajo svoje delo pošteno, in takih je velikanska večina, tisti, ki so resni in res kakovostno delajo, tisti ne morejo oddajati samo 30 dni, ker to je neresno. To pomeni, da je to hobi,« je že lani opozoril Marko Petković, predsednik sveta zavoda Gostoljubnost slovenskih domov.

Pri oceni tega ukrepa je potrebno vzeti v obzir predvsem dva vidika – oceno Golobove vlade, da naj bi ta ukrep pomagal znižati cene na nepremičninskem trgu po eni strani, po drugi strani pa prakso in učinke reguliranja »digitalnih platform« za najemanje stanovanj v Evropi in ZDA.

Res je tudi, da je pobuda slovenske vlade v skladu z modernimi trendi v evropskih mestih.

Deset evropskih mest je namreč od Evropske unije nedavno zahtevalo več pomoči v boju proti AirBnB in drugim spletnim mestom za počitniške najeme, za katere trdijo, da domačine izključujejo iz stanovanj in spreminjajo podobo sosesk.

Po eni strani je res, da je pobuda slovenske vlade v skladu z modernimi trendi v evropskih mestih. Toda oddajanje nepremičnin hkrati koristi turizmu in gospodarstvu.

Številna mesta pravijo, da razmah kratkoročnih počitniških najemnin prispeva k vrtoglavim dolgoročnim najemninam, čeprav so dejavniki tudi špekulacije in predvsem slaba ponudba socialnih stanovanj.

Kaj pa kažejo raziskave tega področja?

Empirične raziskave učinkov in rezultatov predpisov so redke, toda ena od bolj poglobljenih študij na tem področju kaže, da je slovenska vlada ubrala zelo drastične ukrepe, ki bodo prizadeli slovenski turizem.

Raziskovalec van Holm se je osredotočil na območne omejitve, uvedene v New Orleansu, in trdil, da so bili pozitivni učinki večinoma začasni in da je bila prepoved kratkoročnih najemov v francoski četrti kompenzirana z njihovo rastjo v bližnjih soseskah.

Podoben vzorec so opazili v francoskem mestu Bordeaux, kjer je zmanjšanje osrednjega območja povzročilo povečanje sosednjih občin.

Raziskovalec Koster je leta 2021 primerjal 18 reguliranih mest z 88 nereguliranimi v mestu Los Angeles.

Regulacija kratkoročnih najemov je po ocenah avtorjev privedla do 50-odstotnega zmanjšanja oddajanja preko AirBnB in zgolj 2-odstotnega znižanja cen stanovanj in najemnin.

Regulacija kratkoročnih najemov je po ocenah avtorjev v Los Angelesu privedla do 50-odstotnega zmanjšanja oddajanja preko AirBnB in le 2-odstotnega znižanja cen stanovanj in najemnin.

Raziskovalci so opazili tudi pomemben pozitiven vpliv regulacije na prihodke hotelov nižjega cenovnega razreda.

Raziskovalec Bibler je s sodelavci ocenil uveljavljanje zahtev za registracijo v Chicagu in Los Angelesu.

Ugotovili so, da je takšna politika znižala ponudbo in rezervacije AirBnB za 40 odstotkov na območjih, kjer je bila izvedena, ter da so cene najema stanovanj padle za – le štiri odstotke.

Minister za solidarno prihodnost iz vrst Levice Simon Maljevac je na začetku mandata obljubljal gradnjo 30.000 stanovanj... Vir: Posnetek zaslona, X

Ugotovili pa so tudi znatno povečanje prenosov opominov, povezanih z neplačili, kar kaže, da zaradi padajočih prihodkov nekateri lastniki stanovanj niso mogli nadaljevati plačevanja svojih posojil in so tvegali zaseg nepremičnin.

Toda v ZDA so istočasno odkrili tudi 1,3-odstotno zmanjšanje rezervacij hotelskih nočitev v 10 ameriških mestih, ki so imela največji tržni delež AirBnB. To je pomenilo 1,5-odstotno izgubo prihodkov za hotele na prizadetih območjih.

Po drugi strani pa ne smemo pozabiti na pozitivne učinke teh platform. Po podatkih AirBnB je njegova skupnost gostiteljev in gostov v letu 2018 ustvarila več kot 100 milijard dolarjev ocenjenega neposrednega gospodarskega vpliva v 30 državah.

Airbnb
Vir: Posnetek zaslona, X

AirBnB trdi, da njegova platforma pomaga povečati število popotnikov, ki obiščejo mesto, zlasti tistih, ki iščejo cenejše ali avtentične alternative hotelom in da nato porabijo več denarja v lokalnem gospodarstvu.

Nekatera mesta so ocenila pozitivne učinke AirBnB-ja ali platforme Booking na njihovo gospodarstvo.

Študija, ki jo je leta 2015 naročil AirBnB, je ugotovila, da je AirBnB leta 2014 ustvaril 1,3 milijarde dolarjev gospodarske dejavnosti in podprl 13.000 delovnih mest v New Yorku.

Poročilo Oxford Economics iz leta 2016 ocenjuje, da je Booking.com leta 2015 podpiral 2,3 milijona delovnih mest in svetovnemu gospodarstvu prispeval 187 milijard dolarjev.

Raziskovalni članek Zervasa je leta 2017 ugotovil, da je AirBnB povečal število obiskovalcev v Teksasu za 8,5 odstotka in leta 2015 ustvaril 325 milijonov USD dodatne porabe za turizem.

Vendar te ocene morda ne upoštevajo morebitnih negativnih učinkov AirBnB-ja ali Bookinga na stanovanjski trg, hotelsko industrijo, davčne prihodke in kakovost življenja lokalnih prebivalcev.

Študija, ki jo je leta 2015 naročil AirBnB je ugotovila, da je AirBnB leta 2014 ustvaril 1,3 milijarde dolarjev gospodarske dejavnosti in podprl 13.000 delovnih mest v New Yorku.

Zanimivo je tudi spoznanje, da se je slovenska vlada odločila za najbolj drastično obliko regulacije, čeprav slovenska mesta še zdaleč niso obiskana tako zelo, kot turistično bolj znana mesta v svetu.

V Amsterdamu na primer lahko stanovanje lastniki oddajajo 60 dni letno, v Berlinu in Londonu 90 dni letno, v Bruslju in Parizu 120 dni letno, v Kopenhagnu 70 dni, na Dunaju, v Barceloni, Atenah, Edinbourghu, Firencah, Lizboni, Portu, Rimu in Benetkah pa takih omejitev sploh ni.

Glede na to bi se v Sloveniji zdela bolj razumna le obvezna registracija dejavnosti, ne pa drastična časovna omejitev.

Airbnb Vir:X
Vir: Posnetek zaslona, X

Še več, kot kažejo študije, bi bilo potrebno dotok turistov preko stanovanjskih platform omejiti za 50 odstotkov, da bi dosegli le pičel, 2-4 odstoten padec cen stanovanj.

Zanimivo je tudi spoznanje, da se je slovenska vlada odločila za najbolj drastično obliko regulacije, čeprav slovenska mesta še zdaleč niso obiskana tako zelo, kot turistično bolj znana mesta v svetu.

Se to res splača?

Zelo verjetno je, da gre za ubijanje turističnega vola zaradi pridobivanja kilograma nižje najemnine.

Veliko boljša pot za nižje najemnine in več stanovanj bi bila zato izgradnja poceni, socialnih stanovanj, kar je vlada Roberta Goloba tudi obljubljala, ki bi lahko znižale cene na trgu.

Toda za slovensko vlado, ki najde denar za Ukrajino in nakupe orožja, a ne tudi za to, za kar bi ga zares morala imeti – zdravstvo, šolstvo, sodniške plače itd. – je obljubljena izgradnja stanovanj očitno težja pot.

Minister za solidarno prihodnost iz vrst Levice Simon Maljevac je na začetku mandata veliko obljubljal, realizacija pa je nična. Vir: Posnetek zaslona, X

A lažje je sprejeti nek ukrep, s katerim se lahko pohvališ, da si nekaj naredil.

Pa čeprav nisi.

In pri tem bi se morali zavedati tudi, da slovenska mesta turistično niso tako znana kot so mnoga evropska mesta, s katerimi konkurirajo za turiste in ki omejitev kratkoročnega oddajanja še vedno ne poznajo...

Ima potemtakem res smisel uvesti drastične omejitve v Sloveniji in mesta v veliki meri oropati turistov in konkurenčne prednosti?

Golobov trik
Kdo bo letel - čarodej ali golob? Vir: Posnetek zaslona, X

Če je problem v visokih cenah najemniških stanovanj pa je še bolj očitno, da gre za napačen korak, ker se ta problem rešuje z gradnjo, ne pa z dekreti.

Res pa je, da je lažje sprejeti nek predpis in navidez rešiti problem, pa čeprav si s tem posredno »ubil« velik del turizma v slovenskih mestih le zato, da bi morda dosegel skoraj neopazen padec cen najemnin in nepremičnin…

Ponovimo lahko to, kar smo zapisali že lani decembra: predsednik vlade, ki pravi, da kar se zdravstva tiče ni čarovnik, na drugih področjih očitno poskuša uspeti prav z čarovniškimi rešitvami.

Skratka, namesto da bi bili priče trdemu delu, izgradnji stanovanj, je pred nami še ena predstava za javnost, še ena Golobova rokohitrska rešitev - domnevno nižje cene najemnin s pomočjo enega samega trika čarodeja slovenske politike...

»To je pogrom nad sobodajalstvom,« pravi v prvem odzivu na predlog zakona o gostinstvu predsednica sobodajalskega združenja Katja Rezman.

»Sobodajalci smo steber slovenskega gostinstva, predvidene omejitve pa so povsem neživljenjske,« je prepričana sogovornica, ki izpostavi, da so si v združenju pri gospodarskem ministrstvu pol leta neuspešno prizadevali pridobiti problemska izhodišča.

O vsebini predloga zakona so bili tako v celoti obveščeni - včeraj.

Vir: Posnetek zaslona, X

Jasno je, za kaj gre. Vlada, ki je - tudi s strani ministrov Levice - napovedovala gradnjo 30.000 stanovanj in pri tem ambicioznem projektu očitno ni uspela, (ker ji je tudi zaradi podpore vojne v Ukrajini zmanjkalo denarja!) se želi sedaj plebsu prikupiti z instant rešitvami, ki pa tolčejo predvsem po lastnikih nepremičnin, ki se ukvarjajo z dejansko turistično dejavnostjo.

Učinki na ceno najemov nepremičnin bodo, kot kažejo tuje študije, minimalni, škoda za gospodarstvo pa ogromna.

Naše delo na Insajder.com z donacijami omogočate bralci.

Delite članek

Imate zanimive informacije? Stopite v stik z našimi novinarji.

Več člankov od avtorja

Najbolj brano od avtorja

Najbolj brano Insajder.com

Ta stran uporablja piškotke. Za več informacij o piškotkih, ki jih uporablja spletna stran, kliknite TUKAJ.

Sprejmi piškotke