Z junijem 2018 bo v uporabi novi zakon o urejanju prostora

S 1. junijem 2018 se bo začel uporabljati novi zakon o urejanju prostora, ki je združil vsebino treh področnih zakonov in jo nadgradil, tako da naj bi nudil celovit nabor mehanizmov za učinkovito urejanje prostora.

Zakon o urejanju prostora, ki je začel veljati 17. novembra, uporabljati pa se bo začel 1. junija, je nadomestil zakone o prostorskem načrtovanju (ki je urejal prostorske ukrepe in opravljanje dejavnosti na področju prostorskega načrtovanja), o urejanju prostora (ki je urejal občinsko prostorsko načrtovanje, prostorski informacijski sistem in področje opremljanja stavbnih zemljišč) in o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor (ki je urejal med drugim pripravo državnih prostorskih načrtov). Skupaj z gradbenim zakonom ter zakonom o arhitekturni in inženirski dejavnosti je del prenove zakonodaje s področja urejanja prostora in graditve.

Usklajevanje interesov in prevlada ene javne koristi nad drugo

Pri usklajevanju interesov med državo, njenimi nosilci urejanja prostora in občinami največkrat prihaja do težav na operativni ravni, kar lahko ustavi investicije, so ob pripravi zakona ugotavljali na ministrstvu za okolje in prostor. Ker je treba odločitve pri urejanju prostora pretehtati tudi iz ekonomskega in družbenega vidika, novi zakon kot nadgradnjo okoljskih presoj vpeljuje pravilo vrednotenja vplivov posamezne prostorske odločitve na gospodarstvo, družbo in okolje. Praksa je namreč pokazala, da lahko pride do kolizije javnih interesov, zato so oblikovali instrument prevlade ene javne koristi nad drugo.

Zakon uporabo tega instrumenta predvideva kot skrajno sredstvo, če v postopku priprave prostorskih aktov kljub usklajevanju med državnimi nosilci urejanja prostora ne bo mogoče oblikovati strokovno sprejemljive rešitve.

O prevladi javne koristi bo odločala vlada na podlagi mnenja komisije vlade za prostorski razvoj. V postopku bodo predhodno pridobili mnenje ministrstva, ki zastopa javno korist, ki naj bi bila prevladana. Strokovno podporo komisiji bo nudil prostorski svet, ki ga bodo ustanovili pri ministrstvu za okolje in prostor, v njem pa bodo predstavniki predstavniki strokovnih združenj in institucij, fakultet, združenj občin in nevladnih organizacij.

Vlada bo odločitev o prevladi opravila na podlagi vrednotenja vplivov na gospodarstvo, družbo in okolje. Pri vrednotenju vplivov na gospodarstvo bodo med drugim upoštevali spodbujanje trajnostnega razvoja, raziskav in inovacij ter novih zelenih tehnologij, vzpostavitev novih delovnih mest, trajnostno upravljanje z naravnimi viri, večjo energetska učinkovitost ter spodbujanje izobraževanja in uporabe znanja. V primeru prevlade nad javno koristjo ohranjanja narave bodo med drugim glede pogojev za prevlado in izravnalnih ukrepov uporabili predpise, ki urejajo ohranjanje narave, določa zakon.

Vpeljava regionalnega prostorskega plana

Prostorsko strateško načrtovanje se bo, poleg strategije prostorskega razvoja, izvajalo prek regionalnega prostorskega plana in občinskega prostorskega plana. Prvi bo pripravljen na ravni razvojnih regij (kot jih opredeljuje zakon o spodbujanju skladnega regionalnega razvoja), drugi pa na ravni občin in naj bi nadomestil strateški del občinskih prostorskih načrtov. Občinski prostorski plan bo obvezen za mestne občine, za ostale ne, saj je mogoče vsebino obdelati tudi v regionalnem prostorskem planu, je ocenilo ministrstvo in pojasnilo, da so želeli zmanjšati kopičenje občinskih strateških dokumentov in jih premakniti na večkrat bolj primerno (vsaj v primerih manjših občin) regionalno raven.

Regionalne prostorske plane bodo predvidoma pripravljale regionalne razvojne agencije, v njih pa bodo usklajeno opredeljene določene prostorske ureditve lokalnega pomena (npr. večje industrijske ali gospodarske cone) in zasnove prostorskih ureditev državnega pomena, s čimer te faze ne bo treba ponavljati v postopkih državnega prostorskega načrtovanja.

Prostorske ureditve državnega pomena z DPN ali celovitim dovoljenjem

Zakon nadgrajuje sistem državnega prostorskega načrtovanja, saj omogoča prožen postopek, ki se bo lahko enako kot sedaj zaključil z državnim prostorskim načrtom (DPN) in nato pridobitvijo gradbenega dovoljenja, lahko pa se bo izvedel združen postopek načrtovanja in dovoljevanja, ki se bo končal z izdajo celovitega dovoljenja.

Celovito dovoljenje bo hkrati gradbeno dovoljenje, okoljevarstveno soglasje in prostorski akt, ki bo imel učinke DPN. Združeni postopek bo navedbah ministrstva namenjen predvsem za linijsko prometno in energetsko infrastrukturo.

Nadgradnja sistema občinskega prostorskega načrtovanja

Zakon ohranja dosedanji sistem občinskega prostorskega načrtovanja z občinskim prostorskim načrtom (OPN) in občinskim podrobnim prostorskim načrtom (OPPN), naj bi pa z določenimi spremembami omogočili prožnost in ga razbremenili. Strateški del OPN bo prešel v občinski ali regionalni prostorski plan, izločena bo tudi vsebina novovpeljanega odloka o urejanju podobe naselij in krajine (ki bo opcijske narave in bo določal npr. gradnjo enostavnih objektov, urejanje javnih površin, pravila glede plakatiranja). Na drugi strani bo OPN na novo določal območje naselij in ureditveno območje naselij ter območja za dolgoročno širitev naselij.

Sprejemanje OPN bo spremenjeno predvsem v začetni fazi, kjer ne bo več le zbiranja pobud in nekritičnega prenosa v prostorski akt, ampak bo dodana analiza stanja in tehtanje pobud. Občine bodo lahko po novem tudi predpisale takso za obravnavanje tistih zasebnih potreb, ki bodo predstavljale pobudo za spremembo namenske rabe prostora v OPN.

OPPN naj ne bi bil več le "zazidalni načrt", ampak naj bi bil tudi neke vrste ureditveni (npr. krajinski) načrt in ne bo nujno vezan le na območje ene občine in prav tako ne nujno na sklenjeno območje.

Zakon bo vzpostavil nov institut lokacijske preveritve, prek katere bo lahko občina na pobudo investitorja prilagajala velikost stavbnih zemljišč pri posamični poselitvi (glede na OPN za do 20 odstotkov, a ne več kot za 600 kvadratnih metrov), dopustila individualna odstopanja od prostorskih izvedbenih pogojev ter za aktivacijo zemljišč in objektov, ki niso v uporabi, omogočila začasno rabo prostora.

Prenova zemljiške politike, novosti pri komunalnem prispevku

Nekateri ukrepi in mehanizmi zemljiške politike bodo nagrajeni (npr. poleg občin bo imela predkupno pravico v določenih primerih tudi država), tako da bo omogočeno pridobivanje zemljišč in gospodarjenje z njimi ter razvoj in opremljanje stavbnih zemljišč.

Prenovljen je sistem plačevanja komunalnega prispevka, plačilo katerega bo pogoj za pridobitev gradbenega dovoljenja. Med drugim bo uvedena možnost akontacije dela prispevka, ki odpade na zemljišče, tako da si bodo lahko občine povrnile del stroškov že takoj ob komunalnem opremljanju, ne šele takrat, ko se bo pojavil investitor. Z akontacijo naj bi lastnike spodbudili, da čim prej začnejo graditi in se zazidljiva stavbna zemljišča ne bi kopičila. Po dosedanji ureditvi posedovanje takšnega zemljišča do dejanske gradnje ne stane nič.

Po novem bodo lahko občine uvedle takso za neizkoriščeno stavbno zemljišče, ki za razliko o komunalnega prispevka ne bo povezana s stroškom komunalnega opremljanja, ampak bo namenjena aktivaciji lastnikov zemljišč, na katerih kljub preteklim vlaganjem (postopki priprave aktov, komunalno opremljanje) ne prihaja do gradnje, pa za to ni nobenih ovir. Občine se namreč kljub obstoječim praznim zazidljivim zemljiščem soočajo z mnogimi predlogi za ustvarjenj novih stavbnih zemljišč, je ugotovilo ministrstvo.

Določanje gradbenih parcel

Zakon opredeljuje določitev gradbenih parcel stavbe. Namen je, da bodo lahko objekti po izgradnji normalno funkcionirali, in to ves čas svojega obstoja. Gradbene parcele se bo načrtovalo že v fazi priprave prostorskih aktov, vzpostavljene pa bodo s pravnomočnimi gradbenimi dovoljenji in bodo varovane ves čas obstoja objekta - stavba in to zemljišče se bosta štela za enotno nepremičnino. Lastnik tako ne bo mogel prodati le posameznih delov gradbene parcele (npr. parkirišča, vrta, garaže).

Kot pojasnjuje ministrstvo, po dosedanji ureditvi namreč ni bilo nobenih ovir, da je investitor del zemljišča, ki ga je moral ob pridobitvi gradbenega dovoljenja vključiti v gradbeno parcelo načrtovanega objekta, po dokončanju objekta namenil za druge potrebe (npr. vključil v gradbeno parcelo nekega drugega, kasneje načrtovanega objekta, ali pa odtujil tretji osebi). S tem se je gradbena parcela že zgrajenega objekta zmanjšala, objektu pa se je lahko s tem bistveno otežilo ali celo onemogočilo normalno funkcioniranje.

Zakon omogoča določitev gradbenih parcel tudi za obstoječe objekte, in sicer na podlagi zahteve lastnika, države ali občine, ne bo pa to obvezno.

Za uveljavitev določb o gradbeni parceli je določeno prehodno obdobje, do leta 2021.

Podlaga za prostorski informacijski sistem

Tako kot gradbeni zakon tudi ta zakon daje pravno podlago za vzpostavitev prostorskega informacijskega sistema, kot javnega spletnega portala, prek katerega bodo potekale določene aktivnosti glede priprave prostorskih aktov (sprva predvsem javne objave) in vlaganje gradbenih dovoljenj.