Rast tržnih najemnin za stanovanja zaostaja za rastjo cen stanovanj

Dejavnost najemnega trga nepremičnin v Sloveniji, v nasprotju z dejavnostjo kupoprodajnega trga, kaže trend padanja. Število sklenjenih najemov se zmanjšuje tako za stanovanjske kot za poslovne nepremičnine. Tržne najemnine za stanovanja kažejo trend rahle rasti, vendar zaostajajo za rastjo tržnih cen, kaže poročilo geodetske uprave.

Povprečna starost in velikost oddanih stanovanj v zadnjih dveh letih ustreza povprečni starostni in povprečni velikostni sestavi fonda stanovanj v Sloveniji. Povprečno leto zgraditve oddanih stanovanj je bilo 1963, povprečna površina oddanih stanovanj pa 51 kvadratnih metrov.

Ljubljana kot glavno mesto in univerzitetno središče, kjer je največje število delovnih mest, je daleč največji najemni trg stanovanj v državi in je tudi med najdejavnejšimi. Kar 38 odstotkov evidentiranih oddanih stanovanj je bilo v letih 2016 in 2017 v Ljubljani, v Ljubljani so nadpovprečno visoke tudi najemnine.

Na območju celotne države je srednja najemnina za stanovanje leta 2017 znašala 250 evrov na mesec, v Ljubljani pa 320 evrov.

V Ljubljani cona A, ki predstavlja višjo raven najemnin, obsega Center, del Viča z Rožno dolino, del Bežigrada med Dunajsko cesto, Topniško ulico in železniško postajo, območje Mesarske ceste in Nove Poljane do Njegoševe ceste ter del Trnovega in Murgle. To je tudi stanovanjska najemna cona z daleč najvišjo ravnjo najemnin v državi.

Med območji, kjer je število sklenjenih najemov za stanovanja največje, je glede na velikost stanovanjskega fonda najbolj dejaven najemni trg v Novem mestu. Glavni razlog je stalno povpraševanje po najemnih stanovanjih zaradi začasnega priseljevanja delavcev, ki jih zaposluje predvsem avtomobilski proizvajalec Revoz in v zadnjem času tudi gradbeno podjetje CGP.

Razmeroma velika dejavnost najemnega trga stanovanj, ki se oddajajo za pol leta in več, je glede na velikost fonda stanovanj značilna tudi za Grosuplje, Logatec, Vrhniko in Medvode, kjer je veliko povpraševanje po najemu stanovanj predvsem zaradi bližine Ljubljane. Med bolj dejavnimi najemnimi trgi so še Slovenska Bistrica, Nova Gorica in Sežana.

Povpraševanje po najemnih stanovanjih v Slovenski Bistrici spodbujajo razmeroma ugodne najemnine in bližina avtocestnega priključka. Zato stanovanja najemajo predvsem tisti, ki se vozijo na delo v Maribor ali Ljubljano.

Ker stari italijanski in novi slovenski del Gorice praktično delujeta kot enoten najemni trg za stanovanja, bi bilo pričakovati, da dejavnost najemnega trga v Novi Gorici poganja tudi povpraševanje Italijanov z druge strani meje, vendar temu ni tako. V zadnjih dveh letih je namreč na slovenski strani razmeroma malo evidentiranih najemov, pri katerih kot najemojemalci nastopajo Italijani.

Med večjimi mesti je oddaja stanovanj najbolj donosna v Celju in Mariboru, kjer so v povprečju tržne vrednosti stanovanj v primerjavi z Ljubljano in Obalo okoli polovico nižje, medtem ko je povprečna najemnina nižja le za okoli tretjino.

Med najemodajalci stanovanj prevladujejo fizične osebe. Institucionalnih najemodajalcev, ki se ukvarjajo s tržno oddajajo stanovanj kot dejavnostjo, je razmeroma malo.

Več kot 70 odstotkov tržnih najemov stanovanj, sklenjenih za več kot pol leta, se sklene za obdobje do 12 mesecev. To je posledica prilagoditve najemodajalcev zakonodaji, ki je leta 2015 predpisala, da je za daljše oddajanje potrebna energetska izkaznica stavbe, pojasnjujejo na geodetski upravi. Tako se veliko najemov formalno sklene za manj kot eno leto, nato pa se jih podaljšuje.

V zadnjih dveh letih so sklenitve aneksov k najemnim pogodbam, zaradi podaljšanja najemnega razmerja ali spremembe višine najemnine, predstavljale več kot 20 odstotkov evidentiranih najemnih poslov. Velika večina aneksov se je nanašala na podaljšanje najemnih razmerij, ki so bila sklenjena za manj kot 12 mesecev.

Poročilo temelji na podatkih o sklenjenih najemnih poslih v letih 2016 in 2017, ki so jih najemodajalci nepremičnin sporočili v evidenco trga nepremičnin do 1. marca 2018.