Nepremičninski trg podira rekorde, obeta se pospešitev novogradenj

Po letu 2017, ki je bilo za slovenski nepremičninski trg rekordno, naj bi se pozitivna gibanja na trgu nadaljevala. Ob naraščanju cen in vse večjem neskladju med ponudbo in povpraševanjem se pospešuje tudi gradnja novih stanovanjskih nepremičnin, po oceni Banke Slovenije pa dogajanje za zdaj še ne kaže znakov tveganja za finančno stabilnost.

Leto 2017 za slovenski nepremičninski trg rekordno

Za slovenskim nepremičninskim trgom je rekordno leto. Kot je v najnovejšem poročilu o trgu nepremičnin objavila Geodetska uprava RS (Gurs), je število kupoprodajnih poslov na trgu lani doseglo okoli 36.000, kar je bilo okoli pet odstotkov več kot v 2016 in približno 16 odstotkov več kot v 2015 ter nov rekord. Daleč največ poslov, okoli dve tretjini, so predstavljale stanovanjske nepremičnine (stanovanja približno 42 odstotkov, hiše okoli 24 odstotkov).

Tudi vrednost prometa z nepremičninami se je, tako zaradi rasti števila kupoprodajnih poslov kot zaradi dviga cen stanovanjskih nepremičnin, izenačila z rekordno vrednostjo leta 2007, to je okoli 2,3 milijarde evrov. Od leta 2015 je vrednost prometa z nepremičninami narasla za 31 odstotkov, samo glede na 2016 pa se je lani povečala za 2,5 odstotka.

nepremicnine_blok.jpg

V segmentu stanovanjskih nepremičnin kot strukturno najpomembnejšem in tudi najbolj dinamičnem se je obseg kupoprodajnih poslov pri stanovanjih v obdobju od 2015 do 2017 povečal za skoraj četrtino, pri stanovanjskih hišah pa za 39 odstotkov. Za primerjavo - obseg prodaj poslovnih nepremičnin kot najmanj dinamičen segment trga se je v tem času povečal le za sedem odstotkov.

Po posameznih tržnih območjih, ki jih analizira Gurs, se je med letoma 2015 in 2017 obseg prodaj stanovanj povečal od okoli šest do okoli 40 odstotkov. Najvišja je bila rast v Novem mestu, Krškem in Brežicah, okoli 40-odstotna, sledijo okolica Ljubljane in Celje z okoli 35-odstotno rastjo in nato mesti Ljubljana ter Maribor z okoli 20-odstotno. Na drugi strani lestvice je bila rast obsega prodaj stanovanj v obdobju od 2015 do 2017 najnižja na Obali brez Kopra, v Kopru in Murski Soboti.

Prodaja hiš je medtem v istem obdobju med strukturno pomembnejšimi območji najopazneje narasla v okolici Ljubljane s 35 odstotki, sledi Obala brez Kopra s 25 odstotki, Maribor z 18 odstotki in Ljubljana s približno 15 odstotki.

Povprečna cena rabljenega stanovanja je bila glede na analizirani Gursov vzorec lani pri 1610 evrih, kar je bilo 11 odstotkov več kot v 2015 in šest odstotkov več kot v 2016. V primerjavi z letom 2008, ko je bil dosežen predkrizni cenovni vrh, pa je bila še vedno nižja za okoli 12 odstotkov.

delavci-na-gradbiscu.jpg

Najvišjo povprečno ceno so rabljena stanovanja lani po analizi Gursa dosegla v Ljubljani, 2410 evrov na kvadratni meter. Sledijo Obala brez Kopra (2320 evrov) in Koper (2110 evrov). Med po obsegu prodaj pomembnejšimi trgi je v Mariboru povprečna cena dosegla 1150 evrov na kvadratni meter, sicer pa je najnižja na območju Krškega in Brežic (970 evrov) in Murske Sobote (940 evrov).

Najvišjo rast cen so med 2015 in 2017 zabeležili na območju Ljubljane (18 odstotkov), sledita pa območje Kopra (17 odstotkov) in okolica Ljubljane (12 odstotkov). Na območju Novega mesta je bila rast npr. 11-odstotna, na območju Kranja, Maribora in Celja pa približno devetodstotna.

Pri stanovanjskih hišah (s pripadajočim zemljiščem) se je povprečna cena v Gursovem vzorcu medtem v obdobju od 2015 zvišala za okoli devet odstotkov na 117.000 evrov. Po območjih so po številu opravljenih poslov za primerjavo cen relevantni Ljubljana, okolica Ljubljane in Maribor. V Ljubljani je med 2015 in 2017 povprečna cena hiše z zemljiščem narasla za 19 odstotkov, v Mariboru za 18 odstotkov, v okolici Ljubljane, kjer je bilo prodaj največ, pa za devet odstotkov.

Najvišjo ceno so lani sicer hiše dosegle na Obali, okoli 300.000 evrov, a je tam prodaj bistveno manj kot v osrednji Sloveniji. Sledila je Ljubljana s približno 250.000 evri in okolica Ljubljane z okoli 170.000 evri. V Mariboru je bila pri 106.000 evrih, v Krškem in Brežicah, kjer je najnižja, pa je dosegla vsega 62.000 evrov.

Slovenski nepremičninski trg lani med najbolj dinamičnimi v evrskem območju

Nepremičninskemu trgu se je v delu junijskega poročila o finančni stabilnosti posvetila tudi Banka Slovenije. V bančnem nadzorniku so, sklicujoč se na podatke statističnega urada, izpostavili, da je bila lanska skupna rast cen stanovanjskih nepremičnin z 10 odstotki najvišja po izbruhu krize. V primerjavi s cenovnim vrhom leta 2008 so bile cene stanovanjskih nepremičnin lani nižje za 10 odstotkov, glede na krizno dno leta 2014 pa višje za 14 odstotkov.

Rast cen stanovanjskih nepremičnin je bila po navedbah Banke Slovenije lani tretja najvišja v evrskem območju, pred njo sta bili le Irska in Portugalska. Cene nepremičnin so v Sloveniji rasle več kot enkrat hitreje kot v območju skupne valute. To je po pojasnilih bančnega nadzornika posledica močnega upada v zadnji krizi in dolgotrajnejšega obdobja letargičnega dogajanja na trgu v letih pred 2015.

delavci_na_gradbiscu.png

Tako Banka Slovenije kot Gurs ugotavljata, da se je v zadnjih letih vzpostavil trend zmerne rasti cen stanovanjskih nepremičnin, kar pomeni, da je tudi letos in v naslednjih letih pričakovati nadaljevanje teh gibanj. Na Gursu so za STA spomnili, da bodo polletno poročilo za letos pripravili jeseni, saj bodo do sredine oktobra preverili in obdelali ustrezne podatke. Konkretnejših zaključkov o aktualnih gibanjih tako za zdaj še ne morejo dajati, a na podlagi do zdaj preverjenih podatkov o kupoprodajnih poslih za prvo trimesečje letos bistvenih sprememb trenda na trgu ni opaziti.

Temu naj bi po pojasnilih Banke Slovenije botrovalo tudi dejstvo, da se je razpoložljivi dohodek gospodinjstev od 2008 do 2017 dvignil za 15 odstotkov, cene nepremičnin pa so kljub rasti v zadnjih letih še vedno za približno desetino nižje od predkriznega vrha. Dobre gospodarske razmere skupaj z ugodnimi pogoji za najem stanovanjskih posojil, ki so se v zadnjem letu v bančnem sistemu krepila, ob tem krepijo povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah.

Zanimanje naj bi tako ob še vedno spodbudnih napovedih kljub rasti cen nepremičnin ostalo močno, pričakovati pa je, da se bo iz Ljubljane, kjer se dostopnost nepremičnin zmanjšuje, povpraševanje selilo v druge kraje.

Vse večje je neravnovesje med povpraševanjem in ponudbo (novih) nepremičnin

V Sloveniji po pojasnilih Gursa močno prevladuje t. i. sekundarni trg stanovanjskih nepremičnin, torej prodaja rabljenih nepremičnin. Lani so tako na primer evidentirali le 800 transakcij z novimi oz. prvič vseljivimi stanovanji (od skupaj 11.460), tako da t. i. primarni trg predstavlja vsega sedemodstotni delež. V zadnjih letih število prodaj novih stanovanj celo upada, saj je bilo v 2015 še pri 1100. Po drugi strani je število poslov na sekundarnem trgu med 2015 in 2017 naraslo za 33 odstotkov.

Vse to po oceni Gursa in tudi Banke Slovenije ob povečanem povpraševanju in zmanjševanju obsega razpoložljivih rabljenih nepremičnin nakazuje na pomanjkanje zaloge novih stanovanj, kar se za zdaj kaže predvsem v Ljubljani, a je neravnovesje vse večje tudi v drugih mestih.

Cikel gradenj novih stanovanj se je v večji meri že začel v Ljubljani, povečano povpraševanje po zemljiščih za gradnjo (obseg poslov s tovrstnimi zemljišči je med 2015 in 2017 narasel za 36 odstotkov), povečano število izdanih gradbenih dovoljenj v minulih dveh letih, izrazitejša rast cen novih nepremičnin v zadnjem času in napovedi investitorjev pa kažejo, da je v naslednjih letih pričakovati precejšnje povečanje ponudbe novih stanovanj.

Gradbeni projekti po državi se množijo

Tržne sile in ugodni pogoji financiranja se na terenu že poznajo. Kot rečeno, je največ projektov gradnje novih stanovanj v Ljubljani. Največ novih stanovanj naj bi nastalo iz projektov Stanovanjskega sklada RS. Po tistem, ko je končal 650 stanovanj v soseski Zeleni gaj, naj bi skoraj 700 stanovanj na istem območju ljubljanskega Brda zgradili še skoraj enkrat toliko stanovanj. Stanovanjski sklad ima v Ljubljani še nekatere druge manjše projekte.

Še bistveno več je po napovedih investitorjev in poročanju medijev zasebnih projektov. GH Holding tako na primer končuje gradnjo kompleksa Luwigana (prej znanega pod imenom Tribuna) ob izvozu iz predora pod Gradom, v katerem bo 63 stanovanj višjega cenovnega razreda, Kolektor Koling in Gorenje projekt pa zaključujeta sosesko Belle vie Tivoli s 195 stanovanji za širši krog kupcev. V sklepni fazi je tudi gradnja objekta Ypsilon v Zupančičevi jami, ki ga gradi Zlatarna Celje, 165 stanovanj nastaja v okviru soseske Med češnjami v Črnučah, kjer je investitor Lin inženiring, v Dravljah pa gradijo objekt Modra vila z 68 stanovanji.

Gradbeni stroji naj bi v prihodnjih letih spet brneli tudi na območju partnerstva Šmartinka med Šmartinsko cesto in Zeleno jamo. Tam naj bi krški Kostak, ki je nedavno v okviru soseske Zelene Jarše že zgradil 113 stanovanj, v naslednjih letih na sosednjih zemljiščih zgradil še 240 stanovanjskih enot, novega lastnika je dobilo tudi bližnje zemljišče, kjer naj bi nastalo 123 stanovanj.

Tudi v Šiški na območju ob veliki soseski Celovški dvori in kompleksu nekdanjega Litostroja se obeta živahno dogajanje. V gradbeni jami ob Celovških dvorih in v bližini nastajajočega novega nakupovalnega središča, ki ga gradi družba SES, podjetje Spektra invest v lasti poslovneža Izeta Rastoderja načrtuje dve stolpnici s skupno 224 stanovanji, družba Linel Invest pa na območju Korotanskega naselja prav tako dve stolpnici s 100 stanovanji.

Zlatarna Celje, ki naj bi naslednje leto na Bavarskem dvoru začela graditi tudi hotel, je že začela priprave na gradnjo 200 stanovanj pri Ruskem carju na Ježici, že kar nekaj časa pa se ob nemalo zapletih in spremembah čaka na začetek luksuznih poslovno-stanovanjskih objektov na območju nekdanjega Šumija in Kolizeja.

dutb-oznacevalna_tabla_800.jpg

Poleg vsega tega po mestu nastaja še kar nekaj manjših objektov, predvsem vila blokov, še več pa je načrtov, ki so še v povojih. Pri tem pomembno vlogo igra tudi DUTB, ki po obsežnem projektu prodaje stanovanj v Celovških dvorih išče nove lastnike za kar nekaj velikih zazidljivih zemljišč.

Po daljšem času se prebuja tudi mariborski nepremičninski trg. Republiški stanovanjski sklad tako v štajerski prestolnici na območju Studencev pripravlja projekt izgradnje soseske Pod Pekrsko gorco, kjer naj bi bilo 370 novih najemnih stanovanj, v tistem delu Maribora pa drugi investitorji načrtujejo še več sto stanovanj. Dodatni večji projekti se obetajo še ob Dravograjski cesti in v Radvanju ter tudi v okolici Maribora.

Obujajo tudi nepremičninski trgi v drugih mestih. V Celju občina recimo načrtuje gradnjo nekaj manj kot 150 stanovanj na območju Dečkovega naselja, v Kranju bo republiški stanovanjski sklad v okviru soseske Ob Savi zgradil 200 novih najemnih stanovanj, obujajo tudi dolgo časa mrtvi trgi, kot je ptujski.

V Kopru DUTB in slaba banka nekdanje skupine Hypo Alpe Adria Heta iščeta kupce za dva nedokončana stanovanjska objekta, pa tudi sicer je v okviru prodaje premoženja teh dveh ustanov po Sloveniji kar nekaj takšnih priložnosti za nova stanovanja na trgu.

Dogajanje na nepremičninskem trgu še ni večje tveganje za finančno stabilnost

Banka Slovenije ugotavlja, da se tveganja v finančnem sektorju zaradi dogajanja na nepremičninskem trgu za zdaj še niso povečala. Rast stanovanjskih posojil je stabilna in zmerna, ob koncu 2017 in v začetku 2018 je celo nekoliko upadla. Izpostavljenost bank do gradbeništva je manjša, kreditni standardi v povprečju še vedno višji kot pred krizo, bančni sistem pa je bistveno bolj odporen na morebitne šoke kot pred krizo. Gospodinjstva pa že tudi med krizo niso bila v težavah zaradi prezadolženosti, kot je to veljalo za sektor podjetij.

A v Banki Slovenije, kljub temu da za zdaj ugotavljajo, da banke sledijo njenim priporočilom za stanovanjski trg, vseeno opozarjajo, da bi v primeru zniževanja kreditni standardov ob vsesplošnem ugodnem gospodarskem razpoloženju in pričakovanjih ter ob boju med bankami za stranke lahko prišlo do prenosa cikličnih tveganj z nepremičninskega trga na bančni sektor. Pri tem opozarjajo tudi na hitro rast potrošniških posojil, od katerih se številna tudi porabijo za nakup nepremičnin.